这个户型怎么样？我只能去猜，但只能猜！

也许是最近回答各位朋友关于户型的提问比较多，现在每天都会有朋友邀请我回答问题。“这个户型怎么样？”基本上我只能说些户型内部的优劣，对于外部的影响，只能去猜。

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一般发给我的户型都是这样的：

户型图第一层

根据单独一个户型图去评价户型如何如何。

在这种情况下，只能去看是不是南北通透的板式户型、看开间和进深的比例、看每个功能区的完整度以及位置分布合理性、看空间的利用程度、看设计师的人性化设计是否到位。其余的日晒采光等方面，只能去猜。比如猜面积、猜尺寸、猜楼层结构。至于能否改造，都因为墙体结构不清晰，只能去拆。

02

信息量大一点的户型展示，是这样的：

户型图第二层

这个户型信息更加完整。拥有承重墙、面积和所有的尺寸展示。

在这种情况下，我们在之前的基础上，还可以去根据户型的面积和房间结构（几房）去确定这个房子是定义刚需房还是改善房，再根据房子定义去看设计是否符合逻辑。

根据尺寸，可以看每个功能分区尺寸及面积设计是否合理，去看是否有改造的空间可能性。

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如果信息量能更大一点，比如：

户型图第三层

这个户型图，比之前的信息量增加了原始结构图。这样的图纸清晰的标明了全赠送区域的面积以及半赠送区域和面积。那么我们就可以知道以下几点：

根据建筑面积和使用面积楼房中间户型图这个户型怎么样？我只能去猜，但只能猜！，我们可以得到名义上的得房率（或者说公摊率）。

根据建筑面积和实际使用面积，我们可以得到实际得房率（这里就不能说是公摊率了，因为得到的面积，有部分是赠送的）。

那么，实际使用面积单价的对比，可以让你更好的和其它户型做比较。

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让我们的信息量再大一些，比如：

户型图第四层

这张图里，比之前的图纸多了楼层平面图。

从多出来的楼层平面图里，我们可以看出：

1、楼层的结构（是板楼还是塔楼？本图为塔楼）。

2、公摊面积大小的目测（目测中间的公区面积不算太大）。

3、邻居户型对我们户型的影响，比如采光、日晒的遮挡情况。

4、户型的朝向及采光面。

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我们继续来提升信息量。比如：

户型图第五层

这个户型图，比之前多了楼层平面图中公区功能设置（图最下边中间小图），比如楼梯、电梯、风井、电井、水井。

从这些我们可以看出哪些呢？

1、该楼房是几梯几户？

2、电梯的位置是否紧贴您的户型？紧贴您户型中哪个房间？是否有噪音影响？

3、风井、电井、水井等是否影响您的入户门外？是否在门外有鞋柜的布置空间？

这个户型图另外还多了区域图（图最下边右边小图）。在这里可以看到相邻楼房的分布。

从这里我们可以看到楼房或者您户型的具体朝向，以及相邻户型及楼房对您日晒、采光、视野的影响情况。

或者如另外一个类似户型图：

户型图第五层

从这张户型图中，可以清晰的看到中间户型对边户日晒采光视野的影响楼房中间户型图，边户如果单看户型图，就是不折不扣的板式南北通透户型，整体户型非常漂亮。但是如果结合中户的影响之后，这个户型的质量就大打折扣了。

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让我们把信息量得到的更多一点吧，比如：

户型图第六层

该户型在以上基础上楼房中间户型图，包含了整个小区的落位图。

这个落位图，就是让你看在小区里，哪栋楼位置最中央，楼间距最大，朝向最好，视野景色最好。一般看到这个图后，大家都会对哪栋楼属于楼王会有一个初步的概念。

开发商都会对楼王提出更高的报价，那么是否值得，就需要您确定这个楼房的优势属于不属于您的核心需求，您愿不愿意为此付出更高的价格？

同样的户型图还有：

户型图第六层2

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在以上基础之上，还有更进一步的信息可以获得吗？

还是有的这个户型怎么样？我只能去猜，但只能猜！，比如：

沙盘图第七层

从上面的这个沙盘图里，我们可以更加清晰的看到小区内每一栋楼的相互影响。

同样的洋房，每一栋价值都有差异。边户和中户，噪音和视野都会有区别。

同样的高层，有的视野很好，有的被前面的高层遮挡严重。有的户型看洋房，有的户型看马路。

如此大的差异，对购房选择的影响，是不是很大呢？

或者我们再看看下图：

沙盘图第七层2

这样的沙盘图，不仅可以看到小区内各个楼房之间的互相影响，还可以看到小区旁边的环境。旁边是什么样的马路？是小区吗？还是公园、医院、学校？江河离此有多远？车站离此有多远？写字楼、商业离此有多远？我们想选择的户型看出去是哪些地方呢？

我们的日晒好不好？

我们的采光好不好？

我们的视野好不好？

我们的景色好不好？

我们的噪音控制好不好？

这些方面，都对户型的质量有很大的影响，也是评价“这个户型好不好”非常重要的因素。

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买房子对于绝大多数人来说都是非常重要的事情。同时，也都是经历比较少，很缺乏经验的事情。

因此要讨论户型好不好这样一件很重要的事情，我们需要的就是做好几件事：

1、尽可能的收集更多的资料。

2、极可能的罗列自己的需求点。

3、尽可能的去匹配你的需求和房子的功能的契合度。

4、尽可能的找专家提供建议。

我有一个朋友，在上海选了一个老破小小两房。单纯从户型来说，很差。但是综合各方面，这个房子却是最适合他的。因此，他选到了最好的房子。

惟愿每个人都能选到最适合自己、最满意、最幸福的房子。

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